Esc'Appart accompagne les propriétaires de meublés en Wallonie depuis 2018. Notre modèle de sous-location commerciale vous permet de continuer à louer votre bien sans entrer dans le périmètre TVA parahôtelière passé à 12 % au 1ᵉʳ mars 2026. Vous percevez une redevance d'exploitation simple à déclarer ; nous portons la commercialisation, la TVA et les démarches.
Sur nos biens wallons en gestion depuis plus de trois ans, nous observons une médiane d'occupation de 45 à 55 %, contre environ 30 % de moyenne régionale (sources Statbel et Observatoire Wallon du Tourisme). Ce différentiel est ce que nous documentons depuis sept ans, bien avant la réforme TVA — il reste notre meilleure preuve.
Audit gratuit en 48 h
Le choc TVA 12 % expliqué simplement
Le 1ᵉʳ mars 2026, le taux de TVA applicable à la fourniture de logements meublés courte durée est passé en Belgique de 6 % à 12 % par arrêté royal. Cette hausse concerne les hôtes assujettis au régime parahôtelier — un statut beaucoup plus large qu'on ne le pense.
Les conditions d'assujettissement
Vous êtes assujetti à la TVA parahôtelière belge dès lors que les deux conditions suivantes sont remplies :
- La durée de location est strictement inférieure à trois mois — ce qui est le cas de toute location Airbnb ou Booking
- Vous fournissez au moins l'un des trois services suivants :
- Accueil physique des voyageurs en personne, pendant une grande partie de la journée (la remise de clés en boîte à clés, par téléphone ou par lien numérique ne compte pas)
- Fourniture de linge de maison (linge de lit ou de bain)
- Fourniture d'un petit-déjeuner quotidien servi systématiquement
Le critère belge est sensiblement plus souple que le critère français, qui exige la fourniture de trois services sur quatre. En Belgique, fournir des draps et des serviettes suffit, à lui seul, à entrer dans le périmètre. Or la quasi-totalité des annonces meublées wallonnes incluent linge et serviettes par défaut, alors que la majorité des hôtes utilisent une boîte à clés (donc pas d'accueil physique au sens fiscal) et ne servent pas de petit-déjeuner.
TVA 6 %
Sur 20 000 € de revenus annuels (TVAC) :
TVA 12 %
Sur 20 000 € de revenus annuels (TVAC) :
Impact financier concret
Soit environ 1 000 € de marge nette en moins par an si la hausse n'est pas répercutée sur le voyageur, ou une perte de compétitivité prix si elle l'est. À cela s'ajoute la charge administrative : déclarations TVA trimestrielles, tenue d'une comptabilité de TVA, gestion des régularisations sur les réservations à cheval entre les deux taux.
La fenêtre de prise de conscience
Les réservations effectuées au plus tard le 28 février 2026 dont la TVA devient exigible au plus tard le 30 juin 2026 restent à 6 % — les deux conditions sont cumulatives. Au-delà, tout bascule à 12 %. De nombreux propriétaires découvrent concrètement l'impact lors de leur déclaration trimestrielle de juillet 2026 — moment où la mécanique du nouveau taux se traduit en chiffres réels sur leur compte.
Notre modèle : sous-location commerciale + redevance d'exploitation
Le mécanisme juridique en quelques lignes
Esc'Appart (SHbyJM Europe, société belge basée à Blaimont) prend votre bien en sous-location commerciale. Concrètement : nous portons la commercialisation, vous percevez une redevance d'exploitation.
Cette redevance est versée par notre société à la vôtre, ou directement à vous selon votre situation. Sur votre déclaration, vous avez une seule ligne à déclarer au lieu d'une comptabilité TVA trimestrielle. La nature exacte de ce revenu dépend de votre régime fiscal personnel — nous précisons votre cas concret lors de l'audit, et nous orientons vers une validation comptable si nécessaire.
Voyageur
Réserve et paie sur Airbnb, Booking ou en direct
Esc'Appart facture
Nous sommes l'opérateur économique
TVA gérée
Déclarations, régularisations, versement
Redevance
Vous percevez votre redevance d'exploitation
Différence avec une conciergerie classique
Une conciergerie classique encaisse les revenus voyageurs en votre nom et vous reverse le solde après commission. Vous restez l'opérateur économique aux yeux de l'administration. Si vous fournissez le linge — ce qui est presque toujours le cas — vous restez assujetti à la TVA parahôtelière à 12 %.
Avec notre modèle, c'est notre société qui est l'opérateur économique. Esc'Appart facture le voyageur, déclare la TVA collectée, gère les déclarations et les régularisations. Vous, propriétaire, êtes hors du périmètre TVA parahôtelière sur cette activité.
Vous conservez la jouissance de votre bien
La sous-location commerciale n'est pas une cession. Vous restez propriétaire, vous gardez la clé, et vous pouvez bloquer votre bien pour usage personnel quand vous le souhaitez — pour vos propres séjours, pour de la famille, pour des travaux. Le contrat fixe les modalités : préavis raisonnable, plafond de blocage annuel défini ensemble au démarrage.
Ce que nous prenons en charge
Ce qui reste de votre côté
Sur-performance d'occupation documentée
Sur l'ensemble de nos biens wallons en gestion depuis plus de trois ans, nous mesurons une médiane d'occupation comprise entre 45 et 55 %. La référence régionale est plus basse : Statbel et l'Observatoire Wallon du Tourisme évoquent un taux d'occupation moyen autour de 30 % sur l'hébergement touristique wallon.
Nous ne promettons pas que ces chiffres seront répliqués sur votre bien. La médiane masque des disparités. Le marché wallon a connu une décroissance entre 2023 et 2025, et nous n'en sommes pas immunisés. Ce que nous documentons est ceci : sur la durée, et avec notre méthode, nos biens tiennent un niveau d'occupation sensiblement supérieur à la moyenne régionale.
Cas d'illustration : trois biens en Wallonie depuis décembre 2018
Ces chiffres ne sont pas un argument de croissance future. Ils sont la trace d'une relation propriétaire qui dure, sur un portefeuille où chaque saison apprend quelque chose au pilotage de la suivante.
Notre méthode tarifaire
Trois lignes distinctes sur la facture voyageur
Le prix affiché à un voyageur, sur un de nos biens, se décompose en trois composantes :
Prix de la chambre
Calculé comment : ajustement quotidien selon la demande du marché.
Couvre : la nuitée pure, la part de revenu du propriétaire.
Forfait ménage & linge
Calculé comment : une fois par séjour, calibré sur le coût réel.
Couvre : nettoyage complet + changement de linge.
Forfait utilities
Calculé comment : par nuit, sur vos charges annuelles réelles.
Couvre : électricité, eau, internet, chauffage.
Cette décomposition a deux effets concrets : le prix de la chambre reste compétitif face aux annonces concurrentes, et vos charges fixes sont couvertes indépendamment de l'occupation.
Comment nous fixons les prix
Notre outil de pricing dynamique intègre :
- Le tarif de base de votre bien (calibré au démarrage avec vous)
- Les courbes de demande historique sur votre marché spécifique (Wallonie sud principalement)
- Les événements locaux (festivals, vacances scolaires, week-ends prolongés)
- Le comportement tarifaire des biens comparables alentour
L'automatisation propose des prix, nous validons et ajustons. Nous gardons la main sur les seuils, les périodes spéciales, et les arbitrages stratégiques.
Calibrage des forfaits sur vos frais réels
Au démarrage d'un mandat, nous demandons :
- Le coût d'une intervention complète de ménage avec changement de linge
- Une estimation annuelle de vos charges (électricité, eau, internet, chauffage)
L'objectif est que ces deux forfaits couvrent réellement vos charges sur l'année. Pas plus, pas moins. Si vos charges évoluent, les forfaits sont révisés annuellement.
Questions fréquentes
Esc'Appart, en tant que sous-locataire commercial, est l'opérateur économique de la commercialisation. Nous facturons le voyageur et reversons la TVA collectée à l'administration belge. Vous, propriétaire, percevez une redevance d'exploitation hors du périmètre parahôtelier. Selon votre situation personnelle, la nature exacte de cette redevance peut varier — nous précisons votre cas concret lors de l'audit gratuit.
L'enregistrement du meublé auprès de votre commune wallonne reste à votre charge en tant que propriétaire. Nous vous accompagnons sur la procédure, mais le déclarant légal est le propriétaire.
Le ménage est assuré par un prestataire local que nous coordonnons. Si vous travaillez déjà avec une personne qui vous convient, nous reprenons ce partenariat. Sinon, nous identifions ensemble la solution la plus adaptée à votre commune. Le forfait ménage facturé au voyageur couvre cette prestation.
Deux différences. Premièrement, les 20 % portent sur l'Assiette AC (revenu brut TVAC voyageur après frais plateforme et frais de paiement), pas sur le brut total. Deuxièmement, la commission inclut le pilotage tarifaire dynamique, la gestion TVA, le reporting mensuel, et la sortie du périmètre parahôtelier. Le diagnostic gratuit chiffre exactement ce que cela donne sur votre bien.
Notre siège est à Blaimont, en Wallonie (5542). Olivier Rosière, fondateur, gère lui-même les relations propriétaires. L'exécution terrain est assurée par des prestataires locaux coordonnés depuis nos outils.
Vous bloquez les dates dans votre espace propriétaire. Le contrat prévoit ces blocages, dans des conditions fixées ensemble au démarrage du mandat.
Nous diffusons sur les principales plateformes — Airbnb, Booking, Expedia, Abritel — et sur notre site direct. La répartition réelle varie selon les biens, mais Airbnb et Booking concentrent la majorité des réservations. Nous arbitrons en continu l'exposition selon ce qui performe sur votre bien spécifique. Le reporting propriétaire mensuel détaille la répartition des origines de réservation.
Selon la saison et la qualité des photos, généralement entre 10 et 30 jours après la mise en ligne. Le délai inclut la qualification du bien sur les plateformes et le calibrage initial de PriceLabs.
Non. Nous créons les annonces depuis nos comptes professionnels Esc'Appart. Si vous étiez déjà actif sur ces plateformes, nous vous aidons à fermer ou archiver vos anciennes annonces proprement.
Plusieurs biens sous un même mandat propriétaire est une configuration courante. Le diagnostic gratuit prend alors en compte l'ensemble du portefeuille.
D'autres questions ? Consultez notre FAQ complète.
Audit gratuit en 48 heures
Vous nous transmettez l'adresse et les caractéristiques de votre bien wallon, plus quelques éléments sur votre situation actuelle. En 48 heures, vous recevez :
- Une estimation chiffrée de revenu et d'occupation
- Une décomposition saisonnière
- Une note de cadrage sur votre situation TVA
Aucune relance commerciale automatique.